房產早參|廣州停止審批新增公寓等類住宅項目；上海一豪宅競價1904輪拍出1.28億元
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每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝| 2024年4月10日 星期三 |NO.1 廣州停止審批新增公寓等類住宅項目據新京報，4月9日，網傳消息稱，廣州停止審批新增公寓。當天下午，記者從廣州市規劃和自然資源局多個處室獲悉，該局確實于2024年4月2日發布過《廣州市規劃和自然資源局關于停止審批商務公寓等類住宅項目的通知》。據廣州市規自局多位工作人員透露，為加強廣州市商業服務業用地及混合用地上建設的商業、辦公及新型產業類項目管理，嚴遏將上述項目變相改造為具備長期居住功能的商務公寓等“類住宅”建筑的行為，切實發揮公共設施基本功能，維護健康有序的房地產市場秩序，廣州市規自局提出相關意見。其中規定，在全市范圍停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批，編制土地出讓方案時不得出現有關公寓等類住宅的表述，已出讓且規劃審批通過的公寓等類住宅項目，可按原規定繼續辦理后續審批手續。點評：這體現了地方政府為維護房地產市場秩序、堅持房子是用來住的不是用來炒的定位所做出的政策調整。該措施可以從源頭上遏制將商業服務業用地等變相用于住宅開發的現象，促使土地資源更多地用于商業和產業發展，有助于引導房地產市場健康發展。對開發商而言，新政策的變化將會影響到項目布局和利潤空間，企業需及時調整戰略應對政策變動。NO.2 代建TOP5企業新增簽約規模占比近六成據中指研究院統計，今年一季度，房地產代建企業累計規模前五門檻近200萬平方米，前五企業新增代建規模占比為58%。其中，藍城集團以548萬平方米新簽約規模位列行業第一；藍綠雙城和旭輝建管的代建新簽約面積分別為495萬平方米和336萬平方米，位列第二和第三。2024年初，融創對外正式官宣了融者共創這一代建平臺，在今年前3個月以245萬平方米的新簽約代建面積位列行業第四；碧桂園旗下的鳳凰智拓建管則實現新簽約代建面積190萬平方米，位列行業第五。由于房地產代建的本質是品牌和管理輸出，較早入局、擁有較強品牌影響力的頭部企業前期積累了大量的經驗，在業務拓展方面具有優勢，行業整體保持著較高的集中度。點評：房地產代建市場因門檻較高、對企業品牌和管理經驗要求較嚴苛，導致頭部企業擁有明顯優勢，且通過規模化經營進一步鞏固其市場領先地位。這種高度集中的市場結構可能會對新進入者構成挑戰，可能導致競爭局勢長期維持穩定，但也可能抑制行業創新和價格競爭力的提升。NO.3 成都中心城區4宗宅地攬金近14億元4月9日，成都中心城區出讓4宗宅地，全部成交，共收金約13.9億元。其中，備受關注的地塊是高新區大源板塊兩宗“連襟”地塊，出讓面積分別約為16畝和13畝，均為純住宅用地，容積率2.0，起始樓面價均為18000元/平方米。最終，16畝地塊經過53輪競價，由新綠色置業以樓面價23200元/平方米競得，溢價率28.89%；13畝地塊經過48輪競價，亦由新綠色置業以樓面價22800元/平方米競得，溢價率26.67%。這兩宗地塊均刷新交投于2022年7月12日以樓面價22500元/平方米摘得的桂溪街道地塊價格，目前占據高新區樓面價TOP1、TOP2的位置。點評：盡管房地產市場整體處于調整期，但優質地塊仍然具有較高投資價值，尤其是在核心區域或發展潛力大的地區。新綠色置業高溢價得地，表明開發商對于成都房地產市場的信心，但過高的溢價也可能增加未來項目的成本壓力，對后續的銷售價格以及市場供求關系產生影響。NO.4 去年房地產大宗市場交易量同比回升據第一太平戴維斯報告，2023年全國房地產大宗市場交易量同比回升，錄得總成交金額約2292億元。其中，一線城市成交額錄得約1693億元，同比上漲超過22%。一線城市成交占全國成交總額約74%。對于2024年的房地產大宗交易市場展望，第一太平戴維斯預計，宏觀環境——房地產政策及財政政策的放松，將進一步刺激投資人進行資產配置。與此同時，內資買家仍將成為主要驅動，寫字樓仍為主流標的物。隨著房地產結構性調整、人口老齡化、服務消費疫情后增長等因素，保租房、康養、社區零售商業及酒店等資產受到投資人中長期的關注。點評：這反映了市場對優質資產的穩定需求，尤其是在宏觀環境和政策放松的背景下，投資者對房地產市場信心增強。而非傳統房地產資產類型如保租房、康養設施等因應社會需求變化而受到關注，也預示房地產投資重心可能在向多元化與專業化領域轉移，這對行業來說既是機會也是挑戰。NO.5 上海一豪宅競價1904輪拍出1.28億元4月9日，阿里拍賣平臺顯示，上海市長寧區劍河路2000弄57號房產，最終經過1904輪出價，以1.28億元價格成交，溢價率33.59%，樓面單價21.34萬元/平方米。根據拍賣文件顯示，該標的資產建筑面積600.31平方米，評估價1.127億元，一拍起拍價9584.99萬元，保證金就需要繳納900萬元。即使如此，此次拍賣依然吸引了3人報名參與競價，并吸引了19027次圍觀，憑借此熱度還登上了阿里拍賣平臺“上海法拍房圍觀榜”TOP10。點評：法拍房的熱度及高溢價說明市場中仍有大量的流動性和對于高端房產的追捧。上海作為一線城市，優質房產尤其是位于中心區域的豪宅，因其稀缺性和不可復制性依舊吸引著高凈值人群。但如此激烈的競價也可能反映了目前房地產市場中部分區域、部分細分市場的價格泡沫，這對于追求短期高回報的投資者可能是有利的，但也存在一定的投資風險。